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Charge théorique, taux des prêteurs, traitement des indépendants : le vrai test, avec vos chiffres.
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Données relevées le
En bref
Un prêteur suisse ne regarde pas votre mensualité réelle, mais une charge théorique : intérêts calculés à 5 %, amortissement de 1 % et entretien de 1 % de la valeur du bien. Le total doit rester sous 33 % de votre revenu brut. Pour un bien à 1 000 000 CHF, cela exige 180 000 CHF de revenu annuel.
| Poste | Base de calcul | Montant annuel | Part du revenu brut |
|---|---|---|---|
| Intérêts théoriques | 800 000 CHF de dette à 5 % | 40 000 CHF | 26,7 % |
| Amortissement | 1 % de la valeur du bien, exigé au-delà de 65 % de nantissement | 10 000 CHF | 6,7 % |
| Entretien et charges | 1 % de la valeur du bien, forfaitaire | 10 000 CHF | 6,7 % |
| Charge théorique totale | Limite admise : 33 % du revenu brut | 60 000 CHF | 40,0 % |
Moteur de capacité MeetEnzo, mêmes paramètres que le calculateur hypothécaire. Verdict à ce revenu : charge au-dessus de la limite. Revenu brut minimal exigé pour ce bien : 180 000 CHF.
La charge théorique à 33 %, avec le vrai calcul
La règle tient en une phrase : la somme des intérêts théoriques, de l'amortissement et des frais d'entretien ne doit pas dépasser 33 % du revenu brut annuel du ménage. Ce n'est pas une recommandation, c'est le filtre appliqué avant même que votre dossier soit lu.
Sur un bien à 1 000 000 CHF financé à 80 %, la charge théorique ressort à 60 000 CHF par an, soit 5 000 CHF par mois. Il faut donc 180 000 CHF de revenu brut pour passer, alors que la mensualité réellement payée sera nettement inférieure.
Le raisonnement s'inverse aussi : à 150 000 CHF de revenu brut, le prix maximal finançable ressort à 833 000 CHF au nantissement standard. Tout ce qui est au-dessus se refuse mécaniquement, quelle que soit la qualité du reste du dossier.
| Prix du bien | Dette hypothécaire | Charge théorique annuelle | Revenu brut minimal |
|---|---|---|---|
| 600 000 CHF | 480 000 CHF | 36 000 CHF | 108 000 CHF |
| 800 000 CHF | 640 000 CHF | 48 000 CHF | 144 000 CHF |
| 1 000 000 CHF | 800 000 CHF | 60 000 CHF | 180 000 CHF |
| 1 200 000 CHF | 960 000 CHF | 72 000 CHF | 216 000 CHF |
| 1 500 000 CHF | 1 200 000 CHF | 90 000 CHF | 270 000 CHF |
| 2 000 000 CHF | 1 600 000 CHF | 120 000 CHF | 360 000 CHF |
Moteur de capacité MeetEnzo. Le revenu retenu est le revenu brut du ménage avant impôts et déductions. Un prêteur peut appliquer un taux théorique ou un forfait d'entretien légèrement différents.
Le taux théorique n'est pas le taux que vous paierez
Le taux théorique de 5 % est un test de résistance, pas une offre. Il vérifie que vous tiendriez si les taux remontaient durablement à ce niveau. Sur le relevé du 10 mars 2026, les taux fixes 10 ans du marché vont de 1,44 % à 2,05 %, avec une médiane à 1,61 %.
L'écart est considérable : 3,38 % de différence entre le taux testé et le taux médian réel. Sur la dette de 800 000 CHF de notre exemple, les intérêts théoriques atteignent 40 000 CHF par an quand les intérêts effectivement payés au taux médian ressortent à 12 920 CHF.
Conséquence pratique : un dossier refusé pour dépassement de charge théorique n'est pas un dossier insolvable. Il est refusé sur une hypothèse de taux, pas sur votre budget réel. C'est précisément là que la structure du financement et le choix du prêteur font la différence.
| Base de calcul | Taux appliqué | Intérêts annuels | Écart avec le test théorique |
|---|---|---|---|
| Test de charge du prêteur | 5 % | 40 000 CHF | — |
| Meilleur taux fixe 10 ans du marché | 1,44 % | 11 520 CHF | 28 480 CHF de moins |
| Taux fixe 10 ans médian | 1,61 % | 12 920 CHF | 27 080 CHF de moins |
| Taux fixe 10 ans le plus haut relevé | 2,05 % | 16 400 CHF | 23 600 CHF de moins |
Taux fixes 10 ans relevés le 10 mars 2026 dans la table de taux MeetEnzo, même source que le calculateur hypothécaire. Le taux théorique ne varie pas avec le marché : il reste un paramètre de test.
Indépendants, CDD, bonus : comment les prêteurs comptent
Le revenu retenu par un prêteur n'est pas celui de votre dernière fiche de salaire. Un revenu d'indépendant est apprécié sur plusieurs exercices, en général les trois derniers, et c'est une moyenne prudente qui entre dans le calcul — pas la meilleure année.
Un contrat à durée déterminée, une période d'essai en cours ou un changement d'employeur récent conduisent la plupart des prêteurs à écarter tout ou partie du revenu concerné, le temps que la stabilité soit démontrée. Le bonus et la part variable suivent la même logique : ils sont pris en compte partiellement, sur historique, et parfois pas du tout.
Ces règles ne sont pas publiées et varient d'un établissement à l'autre : nos bases ne contiennent aucun barème de pondération par prêteur, nous n'en affichons donc aucun. Ce qui est certain, c'est que deux dossiers au même revenu déclaré peuvent recevoir deux verdicts opposés selon la nature de ce revenu.
Se financer en étant indépendantCe que change un deuxième revenu
L'addition de deux revenus élève la limite de charge proportionnellement : le calcul porte sur le revenu brut du ménage, pas sur celui d'un seul emprunteur. À 100 000 CHF de revenu, le prix finançable ressort à 555 000 CHF ; à 200 000 CHF, il double à 1 111 000 CHF.
La contrepartie est la solidarité : les deux emprunteurs répondent de la totalité de la dette, et la disparition d'un des deux revenus met la charge théorique en défaut. Les prêteurs regardent donc la robustesse du second revenu autant que son montant.
C'est aussi la variable la plus mal évaluée par les acheteurs : un temps partiel augmenté, une fin de congé parental ou l'arrivée d'un colocataire au contrat ne se traitent pas de la même manière selon l'établissement.
| Revenu brut annuel | Charge théorique admise | Prix maximal finançable | Dette correspondante |
|---|---|---|---|
| 100 000 CHF | 33 333 CHF | 555 000 CHF | 444 000 CHF |
| 130 000 CHF | 43 333 CHF | 722 000 CHF | 577 600 CHF |
| 150 000 CHF | 50 000 CHF | 833 000 CHF | 666 400 CHF |
| 180 000 CHF | 60 000 CHF | 1 000 000 CHF | 800 000 CHF |
| 220 000 CHF | 73 333 CHF | 1 222 000 CHF | 977 600 CHF |
| 300 000 CHF | 100 000 CHF | 1 666 000 CHF | 1 332 800 CHF |
Moteur de capacité MeetEnzo, nantissement de 80 %. Le prix finançable suppose que les fonds propres correspondants sont réunis : cette question est traitée séparément.
Questions fréquentes
Quel revenu faut-il pour acheter un bien à un million en Suisse ?
Au nantissement standard de 80 %, la charge théorique d'un bien à 1 000 000 CHF atteint 60 000 CHF par an. La limite étant fixée à 33 % du revenu brut, il faut 180 000 CHF de revenu annuel du ménage.
Pourquoi les banques calculent-elles avec un taux de 5 % ?
C'est un test de résistance : il vérifie que vous tiendriez si les taux remontaient durablement. Sur le relevé du 10 mars 2026, les taux fixes 10 ans réels vont de 1,44 % à 2,05 % — le taux théorique ne suit pas le marché, il reste fixe.
La charge théorique inclut-elle les impôts et les assurances ?
Non. Elle couvre les intérêts théoriques, l'amortissement et un forfait d'entretien de 1 % de la valeur du bien. Vos impôts, primes d'assurance maladie et charges de vie courante ne figurent pas dans le calcul, alors qu'ils pèsent bien sur votre budget réel.
L'amortissement est-il toujours exigé ?
Il porte sur la part de dette au-delà de 65 % de la valeur du bien, la deuxième hypothèque, qui doit être remboursée. En dessous de ce seuil de nantissement, l'amortissement ne s'impose plus et la charge théorique diminue d'autant.
Un indépendant peut-il obtenir un financement immobilier ?
Oui, mais le revenu retenu est une moyenne prudente des derniers exercices, pas le meilleur d'entre eux. Les pondérations exactes varient d'un prêteur à l'autre et ne sont pas publiées : c'est la raison pour laquelle un même dossier reçoit des réponses différentes selon l'établissement.
Un refus bancaire est-il définitif ?
Non. Un refus porte sur une lecture de dossier par un établissement donné, à un moment donné. Structure du financement, choix du prêteur, nature du revenu retenu : plusieurs leviers restent ouverts avant de renoncer au projet.
Pour aller plus loin
La charge théorique en détail
Les trois postes du calcul, ligne par ligne, et ce qu'ils excluent.
Indépendant : se faire financer
Le revenu retenu, les exercices demandés, ce qui bloque un dossier.
Acheter à deux
Deux revenus, une seule dette solidaire : ce que le prêteur regarde.
Refus bancaire : que faire
Pourquoi un dossier est refusé, et ce qui reste réellement ouvert.
Par ville
Le financement d'un premier achat vu depuis les principales villes suisses, avec les spécificités locales de marché.