Charge théorique : le calcul poste par poste
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En bref
La charge théorique additionne trois postes : les intérêts calculés à 5 % sur la dette, l'amortissement de 1 % de la valeur du bien et un forfait d'entretien de 1 %. Le total doit rester sous 33 % du revenu brut annuel du ménage.
Trois questions et Enzo chiffre votre capacité d'achat et le revenu qu'elle exige.
Votre question à Enzo
| Prix du bien | Intérêts théoriques | Amortissement | Entretien | Charge totale |
|---|---|---|---|---|
| 600 000 CHF | 24 000 CHF | 6 000 CHF | 6 000 CHF | 36 000 CHF |
| 800 000 CHF | 32 000 CHF | 8 000 CHF | 8 000 CHF | 48 000 CHF |
| 1 000 000 CHF | 40 000 CHF | 10 000 CHF | 10 000 CHF | 60 000 CHF |
| 1 200 000 CHF | 48 000 CHF | 12 000 CHF | 12 000 CHF | 72 000 CHF |
| 1 500 000 CHF | 60 000 CHF | 15 000 CHF | 15 000 CHF | 90 000 CHF |
| 2 000 000 CHF | 80 000 CHF | 20 000 CHF | 20 000 CHF | 120 000 CHF |
Moteur de capacité MeetEnzo. Les trois postes sont annuels et indépendants de votre mensualité réelle.
Ce que le calcul ne contient pas
Le forfait d'entretien de 1 % couvre la maintenance du bien et les charges de copropriété, pas votre budget de vie. Impôts, primes d'assurance maladie, frais de garde et remboursements en cours n'entrent pas dans la charge théorique.
Un dossier peut donc être accepté par le prêteur et rester tendu au quotidien, ou l'inverse. La charge théorique mesure un risque de crédit, pas votre confort budgétaire : les deux lectures se font séparément.
Faire baisser la charge : les deux seuls leviers
Les paramètres du test ne se négocient pas. Seules deux variables sont sous votre contrôle : le prix du bien et le montant de fonds propres apportés, qui détermine le nantissement.
Descendre le nantissement sous 65 % supprime l'amortissement du calcul : sur un bien à 1 000 000 CHF, la charge théorique passe de 60 000 CHF à 42 500 CHF, soit 17 500 CHF de moins par an. La façon de réunir ces fonds propres se prépare en amont du projet.
Préparer les fonds propres de son projetQuestions fréquentes
La charge théorique se calcule-t-elle sur le prix ou sur la dette ?
Sur les deux : les intérêts portent sur la dette, l'amortissement et l'entretien sur la valeur du bien. C'est ce qui explique qu'un apport plus élevé allège la charge sans la supprimer.
Le revenu retenu est-il brut ou net ?
Brut, avant impôts et déductions sociales. C'est une convention du secteur, pas une appréciation de votre pouvoir d'achat réel.
Peut-on dépasser les 33 % ?
Certains établissements acceptent un dépassement limité lorsque la fortune libre ou la stabilité du revenu le justifient. C'est une exception traitée au cas par cas, jamais une règle sur laquelle construire un projet.