De l'envie au dossier finançable : vos chiffres en 5 questions.
Fonds propres, capacité, échéance réaliste — Enzo pose le plan qui va de votre situation à l'achat.
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Données relevées le
En bref
Un achat en Suisse exige 20 % de fonds propres, dont au moins 10 % hors 2e pilier. Pour un bien à 1 100 000 CHF, cela représente 220 000 CHF au total, dont 110 000 CHF d'épargne dure. Avec 120 000 CHF déjà réunis, l'écart de 100 000 CHF se comble en 2 778 CHF par mois sur trois ans, ou 16 667 CHF par mois si l'achat est visé à six mois.
| Prix du bien | Fonds propres totaux | Dont épargne dure (hors 2e pilier) | Part mobilisable via le 2e pilier | Revenu brut minimal exigé |
|---|---|---|---|---|
| 700 000 CHF | 140 000 CHF | 70 000 CHF | 70 000 CHF | 126 000 CHF |
| 900 000 CHF | 180 000 CHF | 90 000 CHF | 90 000 CHF | 162 000 CHF |
| 1 100 000 CHF | 220 000 CHF | 110 000 CHF | 110 000 CHF | 198 000 CHF |
| 1 400 000 CHF | 280 000 CHF | 140 000 CHF | 140 000 CHF | 252 000 CHF |
| 1 800 000 CHF | 360 000 CHF | 180 000 CHF | 180 000 CHF | 324 000 CHF |
Règle de fonds propres appliquée par le calculateur MeetEnzo. Le revenu minimal provient du moteur de capacité : intérêts testés à 5 %, amortissement de 1 % au-delà de 65 % de nantissement, entretien de 1 %, charge plafonnée à 33 % du revenu brut.
Le parcours à 6 mois et le parcours à 3 ans ne sont pas le même projet
À six mois, rien ne se construit : on travaille avec ce qui existe déjà. Les fonds propres sont là ou ne le sont pas, le revenu retenu est celui des fiches de salaire en main, et le seul levier restant est le prix visé. Sur notre scénario de référence — un bien à 1 100 000 CHF avec 120 000 CHF réunis — combler l'écart en six mois suppose 16 667 CHF d'épargne mensuelle : hors de portée pour la plupart des ménages.
À trois ans, le même écart de 100 000 CHF demande 2 778 CHF par mois. La différence n'est pas seulement arithmétique : trois ans permettent d'utiliser trois exercices fiscaux de 3a, de stabiliser un revenu variable et de préparer un retrait ou un nantissement de 2e pilier sans précipitation.
Le bon réflexe n'est donc pas de choisir un horizon puis de subir le résultat, mais de partir de l'écart réel et de laisser l'horizon en découler. Un projet reporté de dix-huit mois avec un dossier propre passe là où un dossier forcé se fait refuser.
| Horizon | Écart à combler | Épargne mensuelle nécessaire | Exercices 3a mobilisables |
|---|---|---|---|
| 6 mois | 100 000 CHF | 16 667 CHF | 1 |
| 3 ans | 100 000 CHF | 2 778 CHF | 3 |
Calcul linéaire, sans rendement d'épargne ni apport extérieur. Les versements 3a de la période sont comptés dans l'épargne mensuelle, pas en plus.
Construire ses fonds propres : 3a, 2e pilier, donation
Le pilier 3a est le premier réservoir, parce qu'il se remplit avec de l'argent déjà déduit du revenu imposable. Le plafond 2026 s'élève à 7 258 CHF par an pour un salarié affilié à une caisse de pension, et jusqu'à 36 288 CHF pour un indépendant sans caisse. Les avoirs 3a sont librement utilisables pour l'acquisition d'un logement principal et comptent comme épargne dure.
Le 2e pilier est le deuxième réservoir, mais il ne compte pas de la même manière : la part financée par la caisse de pension ne peut pas remplacer l'épargne dure. Sur un bien à 1 100 000 CHF, 110 000 CHF doivent venir d'ailleurs, et 110 000 CHF au maximum peuvent provenir du 2e pilier. Deux voies existent : le retrait, qui diminue durablement la prévoyance et la couverture en cas d'invalidité ou de décès, et le nantissement, qui laisse l'avoir en place et augmente la dette.
La donation ou l'avance d'hoirie est le troisième réservoir. Elle compte comme épargne dure, mais elle se prépare : son traitement fiscal et successoral dépend du canton du donateur, et un versement effectué la veille du dépôt de dossier attire l'attention du prêteur sur son origine.
| Source | Statut dans le calcul | Montant mobilisable au maximum |
|---|---|---|
| Épargne, 3a, donation | Épargne dure — obligatoire | 110 000 CHF au minimum |
| 2e pilier (retrait ou nantissement) | Complément, ne remplace pas l'épargne dure | 110 000 CHF |
| Total des fonds propres | 20 % du prix d'achat | 220 000 CHF |
| Dette hypothécaire | Nantissement de 80 % | 880 000 CHF |
Plafonds 3a 2026 : 7 258 CHF pour un salarié affilié, 36 288 CHF pour un indépendant sans caisse de pension. Les frais d'achat — droits de mutation, notaire, registre foncier — s'ajoutent à ces montants et varient selon le canton.
L'écart type, et comment le combler mois par mois
L'écart n'est jamais un chiffre unique : il se lit à deux niveaux. Il y a l'écart total, sur les 20 % exigés, et l'écart sur la part dure, sur les 10 % qui ne peuvent pas venir du 2e pilier. Un ménage peut être très loin du premier tout en ayant déjà couvert le second : sa situation est bien meilleure que le total ne le laisse croire.
Sur notre scénario, 120 000 CHF réunis couvrent déjà la part dure de 110 000 CHF, et l'écart restant de 100 000 CHF peut être comblé par le 2e pilier plutôt que par de l'épargne nouvelle. C'est exactement la vérification à faire avant de renoncer à un projet ou de réviser le prix visé à la baisse.
Reste la contrainte de charge : atteindre les fonds propres ne suffit pas si le revenu ne tient pas le test. À 1 100 000 CHF, la charge théorique ressort à 66 000 CHF par an, ce qui exige 198 000 CHF de revenu brut du ménage. Les deux conditions se vérifient ensemble, jamais l'une après l'autre.
| Fonds propres réunis | Écart sur le total exigé | Écart sur la part dure | Épargne mensuelle sur 3 ans |
|---|---|---|---|
| 40 000 CHF | 180 000 CHF | 70 000 CHF | 5 000 CHF |
| 80 000 CHF | 140 000 CHF | 30 000 CHF | 3 889 CHF |
| 120 000 CHF | 100 000 CHF | Couvert | 2 778 CHF |
| 160 000 CHF | 60 000 CHF | Couvert | 1 667 CHF |
| 220 000 CHF | Couvert | Couvert | — |
Moteur de fonds propres MeetEnzo. L'écart sur la part dure est celui qui bloque réellement un dossier : le solde peut souvent être couvert par le 2e pilier.
Acheter pour louer : les vrais chiffres du rendement
Un objet locatif ne se juge pas au rendement brut affiché dans l'annonce, mais à ce qui reste une fois la dette servie. Sur un objet à 1 100 000 CHF produisant 52 000 CHF de loyers bruts annuels, le rendement brut ressort à 4,7 %, à comparer au taux de capitalisation de 4,8 % retenu par notre moteur d'évaluation pour ce type de marché.
Le cash-flow réel dépend ensuite du taux obtenu. Au taux fixe 10 ans médian de 1,61 % relevé le 10 mars 2026, les intérêts absorbent 14 212 CHF par an, l'entretien forfaitaire 11 000 CHF et l'amortissement exigé 11 000 CHF : il reste 15 788 CHF avant impôt.
Deux points échappent à ce calcul et sont propres à chaque situation : l'imposition du revenu locatif, qui dépend du canton et du taux marginal du propriétaire, et la vacance locative. Ils ne sont pas modélisés ici — ils se traitent dossier par dossier.
| Taux fixe 10 ans | Intérêts annuels | Entretien et amortissement | Reste avant impôt |
|---|---|---|---|
| Meilleur taux relevé — 1,44 % | 12 672 CHF | 22 000 CHF | 17 328 CHF |
| Taux médian — 1,61 % | 14 212 CHF | 22 000 CHF | 15 788 CHF |
| Taux le plus haut relevé — 2,05 % | 18 040 CHF | 22 000 CHF | 11 960 CHF |
Taux relevés le 10 mars 2026 dans la table de taux MeetEnzo. Entretien et amortissement aux mêmes paramètres que le moteur de capacité. Fiscalité du revenu locatif et vacance non incluses.
Questions fréquentes
Combien de fonds propres faut-il vraiment pour acheter en Suisse ?
20 % du prix d'achat, dont au moins 10 % qui ne peuvent pas provenir du 2e pilier. Sur un bien à 1 100 000 CHF, cela représente 220 000 CHF au total et 110 000 CHF d'épargne dure. Les frais d'achat s'ajoutent à ce montant.
Peut-on acheter uniquement avec son 2e pilier ?
Non. La part financée par le 2e pilier est plafonnée : sur un bien à 1 100 000 CHF, elle ne peut pas dépasser 110 000 CHF, le solde de 110 000 CHF devant venir d'épargne, de 3a ou d'une donation.
Vaut-il mieux retirer ou nantir son 2e pilier ?
Le retrait réduit les fonds propres à emprunter mais ampute durablement la prévoyance et, souvent, la couverture invalidité et décès. Le nantissement laisse l'avoir en place et maintient la couverture, au prix d'une dette plus élevée donc d'une charge théorique plus lourde. Le choix dépend du règlement de la caisse et de la marge disponible sur le test de charge.
Combien faut-il épargner par mois pour acheter dans trois ans ?
Cela dépend de l'écart, pas d'un montant type. Sur notre scénario — bien à 1 100 000 CHF, 120 000 CHF déjà réunis — l'écart de 100 000 CHF demande 2 778 CHF par mois sur trente-six mois, contre 16 667 CHF par mois si l'achat est visé à six mois.
Une donation familiale est-elle acceptée comme fonds propres ?
Oui, elle compte comme épargne dure. Le prêteur en vérifie l'origine et demande généralement une attestation écrite précisant s'il s'agit d'un don définitif ou d'une avance d'hoirie. Le traitement fiscal et successoral dépend du canton du donateur.
Faut-il d'abord viser le revenu ou les fonds propres ?
Les deux conditions se vérifient ensemble. Un ménage peut réunir 220 000 CHF et se voir refuser le financement faute de revenu : à 1 100 000 CHF, le test de charge exige 198 000 CHF de revenu brut annuel. Commencer par vérifier la capacité évite de constituer des fonds propres pour un prix hors d'atteinte.
Pour aller plus loin
Fonds propres selon le prix
Le montant exigé prix par prix, et la part qui ne peut pas venir du 2e pilier.
Acheter avec sa LPP
Retrait ou nantissement du 2e pilier : ce que chaque option coûte au dossier.
Acheter seul avec un revenu moyen
Ce qui est réellement atteignable avec un seul salaire, et à quelles conditions.
Frais d'achat par canton
Droits de mutation, notaire, registre foncier : qui paie quoi, et pourquoi ça varie.
Acheter pour louer : le rendement réel
Rendement brut, cash-flow après dette, et les deux angles morts du calcul.
Par ville
L'achat immobilier vu depuis les principales villes suisses, avec les niveaux de prix et les spécificités locales de marché.