Acheter pour louer : le rendement réel, après la dette
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En bref
Le rendement brut d'un objet locatif se mesure sur le prix payé : 52 000 CHF de loyers annuels sur un objet à 1 100 000 CHF donnent 4,7 %. Ce qui compte ensuite est le reste après dette : au taux médian de 1,61 %, il reste 15 788 CHF par an avant impôt.
Cinq questions et Enzo situe votre projet et chiffre ce qu'il manque pour le rendre finançable.
Votre question à Enzo
| Taux fixe 10 ans | Intérêts | Entretien forfaitaire | Amortissement exigé | Reste avant impôt |
|---|---|---|---|---|
| Meilleur taux relevé — 1,44 % | 12 672 CHF | 11 000 CHF | 11 000 CHF | 17 328 CHF |
| Taux médian — 1,61 % | 14 212 CHF | 11 000 CHF | 11 000 CHF | 15 788 CHF |
| Taux le plus haut relevé — 2,05 % | 18 040 CHF | 11 000 CHF | 11 000 CHF | 11 960 CHF |
Taux relevés le 10 mars 2026 dans la table de taux MeetEnzo. Entretien et amortissement aux paramètres du moteur de capacité. Fiscalité du revenu locatif et vacance non incluses.
Rendement brut affiché contre taux du marché
Le rendement brut est un ratio, pas un verdict : il indique seulement ce que l'objet rapporte par rapport à ce qu'il a coûté. La question utile est de savoir si ce ratio est cohérent avec le marché local. Notre moteur d'évaluation d'immeuble de rendement retient un taux de capitalisation de 4,8 % pour ce type de marché, ce qui valorise 52 000 CHF de loyers à 1 094 737 CHF.
Comparé au prix de 1 100 000 CHF, l'écart indique si l'objet est acheté au prix du marché locatif ou au-dessus. Un rendement brut inférieur au taux de capitalisation local signifie qu'on paie une prime — parfois justifiée par l'emplacement, souvent pas.
Le cash-flow, seul chiffre qui engage
Une fois la dette servie, il reste 15 788 CHF par an au taux médian, contre 17 328 CHF au meilleur taux relevé et 11 960 CHF au plus haut. L'écart entre les deux extrêmes du marché représente 5 368 CHF par an sur le même objet.
C'est la démonstration la plus nette que sur un investissement locatif, la négociation du financement pèse autant que la négociation du prix. Le taux ne se rattrape pas : il court sur toute la durée.
Fixe ou SARON : ce qui change sur la duréeLes deux angles morts : fiscalité et vacance
Le revenu locatif s'ajoute au revenu imposable et est taxé au taux marginal du propriétaire, tandis que les intérêts et une partie de l'entretien sont déductibles. Le résultat net après impôt dépend donc du canton et de la situation fiscale personnelle : il n'existe pas de chiffre générique, et nous n'en publions pas.
La vacance est l'autre angle mort. Un mois sans locataire efface une part substantielle du cash-flow annuel, et le risque n'est pas le même selon le type d'objet et la commune.
Ces deux dimensions sont précisément celles qui font basculer un investissement locatif du bon au mauvais côté, et celles qui se traitent dossier par dossier avec quelqu'un qui connaît le canton concerné.
Estimer la valeur d'un objet de rendementLe 2e pilier n'est pas mobilisable ici
Point souvent découvert trop tard : le 2e pilier est réservé au logement occupé à titre principal. Sur un objet locatif, les 20 % de fonds propres doivent venir d'épargne, de 3a ou d'une donation, et les exigences des prêteurs sont fréquemment plus élevées que pour une résidence principale.
Ce que la LPP permet et ne permet pasQuestions fréquentes
Quel rendement viser sur un objet locatif en Suisse ?
Il n'y a pas de cible universelle : le rendement se juge par rapport au taux de capitalisation du marché local, que notre moteur situe à 4,8 % pour ce type de marché. Un rendement brut nettement inférieur signifie que l'objet est payé au-dessus du prix du marché locatif.
Peut-on utiliser son 2e pilier pour un investissement locatif ?
Non. Le retrait et le nantissement du 2e pilier sont réservés au logement occupé à titre principal. Les fonds propres d'un objet locatif doivent venir d'épargne, de 3a ou d'une donation.
Le revenu locatif compte-t-il dans le calcul de capacité ?
Pour un objet de rendement, les prêteurs retiennent l'état locatif dans l'analyse, mais avec des exigences de fonds propres et de rendement propres à ce type de financement. Ce n'est pas le même calcul que pour une résidence principale.
Combien reste-t-il réellement après impôt ?
Le revenu locatif s'ajoute au revenu imposable au taux marginal du propriétaire, intérêts et entretien étant déductibles. Le résultat dépend du canton et de la situation personnelle : aucun chiffre générique n'est publiable ici.
Faut-il un objet à plusieurs appartements ?
La mutualisation du risque de vacance est réelle sur un immeuble de plusieurs lots, mais les exigences de financement et de gestion augmentent. C'est un arbitrage de profil d'investisseur, pas une règle.
Pour aller plus loin
Projet immobilier : le guide
Le parcours chiffré vers l'achat, du premier franc épargné au dossier finançable.
Frais d'achat par canton
Droits de mutation, notaire, registre foncier : qui paie quoi, et pourquoi ça varie.
Fonds propres selon le prix
Le montant exigé prix par prix, et la part qui ne peut pas venir du 2e pilier.