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Réponse directe
L'impôt sur le gain immobilier est un impôt cantonal prélevé sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, diminuée des impenses (travaux à plus-value, courtage, actes). Il est dû par le vendeur, indépendamment de son revenu, et son taux dépend avant tout de la durée de détention : de 45 à 50 % à Genève pour une revente en moins de deux ans, à 0 % après vingt-cinq ans.
| Élément | Effet sur le gain imposable | Justificatif exigé |
|---|---|---|
| Prix de vente | Point de départ du calcul | Acte de vente notarié |
| Prix d'acquisition | Déduit intégralement | Acte d'achat d'origine |
| Travaux à plus-value | Déduits | Factures d'entreprises, autorisations |
| Commission de courtage | Déduite | Contrat et facture du courtier |
| Frais d'acte et droits de mutation | Déduits | Décompte du notaire |
| Travaux d'entretien courant | Non déductibles ici | Déjà déduits du revenu annuel |
Le gain imposable est donc presque toujours inférieur à la différence brute prix de vente − prix d'achat.
Le vendeur, et lui seul. L'impôt est prélevé par le canton de situation du bien, pas par le canton de domicile du vendeur : un Zurichois qui vend un chalet valaisan paie le barème valaisan.
Le notaire retient en général le montant estimé sur le produit de la vente et le consigne jusqu'à la taxation définitive. C'est aussi pour cette raison que le net réellement encaissé est souvent connu plusieurs mois après la signature.
Parce qu'il n'existe aucun barème fédéral : chaque canton fixe son propre tarif, sa propre courbe de réduction pour longue détention et sa propre majoration pour revente rapide. Un même gain de 200 000 CHF peut donc coûter 0 CHF à Genève après 25 ans, et près de 30 000 CHF à Neuchâtel dans la même configuration.
Trois logiques cohabitent : la durée de détention seule (Genève), la durée combinée au montant du gain (Vaud, Valais, Neuchâtel), et un barème proportionnel avec réduction annuelle (Fribourg, Jura).
Voir l'effet exact de la durée de détentionDans trois situations principales : lorsqu'il n'y a pas de gain, en cas de report d'imposition (remploi dans une nouvelle résidence principale, succession, partage successoral, transfert entre époux), et lorsque le canton exonère la détention très longue, ce qui est le cas de Genève au-delà de vingt-cinq ans.
Le report n'est pas une exonération : l'impôt est différé et se réactive à la revente du bien de remplacement, avec la durée de détention initiale reprise dans certains cantons.
Comprendre le report en cas de remploiPassez du principe à votre chiffre : valeur du bien, impôt sur le gain, net en poche.
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Non. Pour un particulier qui vend un bien de sa fortune privée, il s'agit d'un impôt distinct et unique, prélevé une seule fois sur la plus-value. Il n'est pas ajouté au revenu de l'année.
Aucun impôt n'est dû. La perte n'est en revanche généralement pas déductible d'autres revenus ; certains cantons permettent de la compenser avec un gain immobilier réalisé la même année dans le même canton.
Non. Une personne qualifiée de commerçant professionnel d'immeubles voit son gain imposé comme un revenu d'activité indépendante, avec cotisations AVS en plus. La qualification dépend de la fréquence des opérations, du financement et de l'usage de connaissances professionnelles.
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Impôt sur le gain immobilier à Genève : barème, exonération à 25 ans et prix au m²
Sources
Barèmes et prix au m² issus des référentiels MeetEnzo (barèmes cantonaux des gains immobiliers, transactions observées et statistiques fédérales du logement). Contenu rédigé par La rédaction MeetEnzo, spécialistes de la fiscalité immobilière suisse. Mis à jour le 5 août 2026. Information générale, sans valeur de conseil fiscal individuel.