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Réponse directe
Genève applique le barème romand le plus lourd sur les reventes rapides — 45 à 50 % du gain en dessous de deux ans — mais c'est le seul canton qui exonère totalement le gain après vingt-cinq ans de détention. Entre les deux, le taux baisse chaque année : 35 à 44 % de 2 à 5 ans, 25 à 34 % de 5 à 10 ans, 10 à 20 % de 10 à 25 ans.
Le tableau ci-dessous reprend l'intégralité du barème GE appliqué par notre calculateur, tranche par tranche de durée de détention, avec la logique propre à chacune.
| Durée de détention | Taux minimum | Taux maximum | Logique appliquée |
|---|---|---|---|
| Moins de 2 ans | 45 % | 50 % | Vente très rapide : taxation maximale destinée à décourager la spéculation. |
| 2 à 5 ans | 35 % | 44 % | Le taux baisse à chaque année de détention supplémentaire. |
| 5 à 10 ans | 25 % | 34 % | Zone où quelques mois de patience changent réellement la facture. |
| 10 à 25 ans | 10 % | 20 % | Détention longue : le taux devient nettement plus doux. |
| Plus de 25 ans | 0 % | 0 % | Au-delà de 25 ans de détention, le gain est en principe exonéré à Genève. |
Barème genevois utilisé par le calculateur MeetEnzo. Le taux dépend uniquement de la durée de détention, sans considération du montant du gain.
Exonération complète après 25 ans
Genève est le seul canton romand où le gain immobilier n'est plus imposé du tout au-delà de vingt-cinq ans de détention. Un appartement acheté en 2000 et vendu en 2026 ne génère aucun impôt cantonal sur la plus-value, quel que soit son montant. Cette règle change radicalement l'arbitrage vendre / attendre pour les propriétaires proches du seuil.
Un taux dégressif année par année, sans palier
Contrairement à Vaud ou au Valais, le barème genevois ignore le montant du gain : seule la durée compte. La conséquence pratique est qu'un gros gain sur détention longue est proportionnellement moins taxé à Genève que dans les cantons à barème progressif sur le montant.
Taxation dissuasive des reventes en moins de deux ans
Avec 45 à 50 %, Genève taxe la revente rapide presque deux fois plus lourdement que le Valais (20 à 24 %). Sur un gain de 300 000 CHF réalisé en dix-huit mois, l'écart entre les deux cantons atteint environ 80 000 CHF.
Le canton compte 2 zones de prix, de 10’500 CHF/m² à 13’000 CHF/m² pour un appartement en bon état. Ces références servent de base à l'estimation de votre bien, avant application des coefficients de type, d'état et d'atouts.
| Zone | Prix au m² | Communes rattachées |
|---|---|---|
| Genève ville | 13’000 CHF | Genève, Carouge, Chêne-Bougeries, Cologny, Vandœuvres, Champel, Eaux-Vives |
| Genève campagne | 10’500 CHF | Bernex, Meyrin, Vernier, Versoix, Satigny, Thônex, Onex, Plan-les-Ouates |
Deux zones seulement, mais l'écart intra-communal est fort : Cologny et Champel dépassent nettement la moyenne de la zone ville.
Sur un gain de 300 000 CHF, l'impôt genevois passe d'environ 135 000 à 150 000 CHF pour une revente à dix-huit mois, à 30 000 à 60 000 CHF après douze ans, et à zéro après vingt-cinq ans. L'année d'achat inscrite dans votre acte est donc la variable la plus déterminante du dossier.
Ce profil très dégressif explique la faible rotation du parc genevois : de nombreux propriétaires attendent le seuil des vingt-cinq ans, ce qui réduit encore l'offre et soutient les prix au m² les plus élevés de Suisse romande.
| Durée de détention | Taux appliqué | Impôt estimé |
|---|---|---|
| Moins de 2 ans | 45–50 % | 135 000 – 150 000 CHF |
| 2 à 5 ans | 35–44 % | 105 000 – 132 000 CHF |
| 5 à 10 ans | 25–34 % | 75 000 – 102 000 CHF |
| 10 à 25 ans | 10–20 % | 30 000 – 60 000 CHF |
| Plus de 25 ans | 0 % | 0 CHF |
Genève ville se situe à 13 000 CHF/m² et la campagne genevoise à 10 500 CHF/m², soit un écart de 24 % pour quelques kilomètres. Un 100 m² passe ainsi de 1 300 000 CHF à Champel à 1 050 000 CHF à Meyrin.
Dans un canton où le foncier est contraint par la zone agricole et la frontière, cet écart est stable dans le temps : il tient à la desserte et au statut de la commune, pas au cycle du marché.
Comparer avec les autres zones romandesLe principe est fédéral, mais l'enjeu genevois est particulier : reporter l'impôt signifie aussi reporter le compteur de détention, et donc éloigner l'exonération des vingt-cinq ans. Un propriétaire à vingt ans de détention a souvent intérêt à comparer sérieusement remploi et attente.
Le réinvestissement doit porter sur une résidence principale en Suisse et atteindre au moins le prix d'acquisition augmenté des impenses pour que le report soit total.
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Elle s'applique de plein droit pour un immeuble détenu en fortune privée depuis plus de vingt-cinq ans. Elle ne vaut pas pour un professionnel de l'immobilier, dont le gain est imposé comme un revenu d'activité.
Oui. La succession est un cas de report : la durée de détention du défunt est reprise, ce qui permet à des héritiers d'atteindre l'exonération peu après le décès.
13 000 CHF/m² pour Genève, Carouge, Chêne-Bougeries, Cologny, Vandœuvres, Champel et les Eaux-Vives ; 10 500 CHF/m² pour Bernex, Meyrin, Vernier, Versoix, Satigny, Thônex, Onex et Plan-les-Ouates.
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Sources
Barème GE rapproché de la législation fiscale cantonale en vigueur. Barèmes et prix au m² issus des référentiels MeetEnzo (barèmes cantonaux des gains immobiliers, transactions observées et statistiques fédérales du logement). Contenu rédigé par La rédaction MeetEnzo, spécialistes de la fiscalité immobilière suisse. Mis à jour le 5 août 2026. Information générale, sans valeur de conseil fiscal individuel.