Mis à jour le
Réponse directe
Seuls les travaux à plus-value — ceux qui améliorent ou augmentent la substance du bien — se déduisent du gain immobilier : agrandissement, véranda, isolation renforcée, nouvelle cuisine haut de gamme, pompe à chaleur, aménagement de combles. Les travaux d'entretien courant, déjà déduits du revenu chaque année, ne peuvent pas l'être une seconde fois à la vente.
| Travaux | Déductible du gain | Raison |
|---|---|---|
| Agrandissement, surélévation, véranda | Oui | Création de surface |
| Aménagement de combles ou de sous-sol | Oui | Nouvelle surface habitable |
| Cuisine ou salle de bains de standing supérieur | Partiellement | Part d'amélioration seulement |
| Pompe à chaleur, solaire, isolation renforcée | Oui, si non déduit du revenu | Amélioration énergétique |
| Remplacement d'une chaudière à l'identique | Non | Entretien |
| Peinture, sols, réparations | Non | Entretien courant |
| Travaux réalisés soi-même | Non (main-d'œuvre) | Seul le matériel facturé compte |
Un même poste peut être scindé : la part d'entretien est refusée, la part d'amélioration acceptée.
Parce que les factures n'existent plus. L'administration exige des justificatifs nominatifs, datés et payés : sans facture d'entreprise, aucun franc de travaux n'est admis, même si l'amélioration est visible.
Deuxième cause fréquente : les travaux déjà déduits du revenu au titre de l'entretien ne peuvent pas être ressortis à la vente. Le choix fait dix ans plus tôt sur la déclaration fiscale engage donc le calcul du gain.
La déduction annuelle du revenu est immédiate et certaine ; la déduction à la vente n'a de valeur que s'il y a un gain et un taux élevé. Pour un bien détenu longtemps dans un canton à taux dégressif marqué, la déduction annuelle est en général plus avantageuse.
À l'inverse, sur une opération courte avec un taux de 30 à 50 %, chaque franc de travaux à plus-value économise 30 à 50 centimes d'impôt : la conservation soigneuse des factures devient prioritaire.
Les autres frais déductibles à la venteJusqu'à la vente, sans limite de durée : c'est le dossier de vingt ou trente ans de travaux qui est examiné, pas les dix dernières années. Une copie numérisée classée par année est acceptée dans tous les cantons romands.
Conservez aussi les autorisations de construire et les plans : ils prouvent la création de surface, l'élément le plus solide pour justifier une plus-value.
Passez du principe à votre chiffre : valeur du bien, impôt sur le gain, net en poche.
Intégrer mes travaux au calculGratuit, sans visite et sans engagement. Résultat immédiat.
Oui, lorsqu'ils se rapportent à des travaux à plus-value effectivement réalisés. Les études restées sans suite sont en principe refusées.
L'aménagement extérieur durable, comme une piscine, un mur de soutènement ou une terrasse maçonnée, est admis comme plus-value. L'entretien du jardin, non.
Certains cantons acceptent une déduction forfaitaire pour les biens détenus depuis longtemps, souvent moins avantageuse que les frais réels. Reconstituer le dossier auprès des entreprises reste préférable.
Quels frais peut-on déduire lors de la vente d'un bien immobilier ?
Impôt sur le gain immobilier en Suisse : comment est-il calculé ?
Impôt sur le gain immobilier en Valais : barème doux, stations et surtaxe court terme
Sources
Barèmes et prix au m² issus des référentiels MeetEnzo (barèmes cantonaux des gains immobiliers, transactions observées et statistiques fédérales du logement). Contenu rédigé par La rédaction MeetEnzo, spécialistes de la fiscalité immobilière suisse. Mis à jour le 5 août 2026. Information générale, sans valeur de conseil fiscal individuel.