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Réponse directe
La durée de détention est le premier facteur du montant de l'impôt : entre une revente à moins de deux ans et une détention de plus de vingt-cinq ans, le taux passe typiquement de 25-50 % à 0-12 % selon le canton. Attendre quelques mois pour franchir une tranche peut valoir plusieurs dizaines de milliers de francs, sans aucun travail sur le bien.
| Durée de détention | GE | VD | VS | FR | NE | JU | BE (Jura bernois) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Moins de 2 ans | 45–50 % | 25–30 % | 20–24 % | 22–30 % | 30–40 % | 25–35 % | 25–40 % |
| 2 à 5 ans | 35–44 % | 20–26 % | 15–20 % | 18–22 % | 20–30 % | 18–25 % | 18–28 % |
| 5 à 10 ans | 25–34 % | 14–20 % | 10–15 % | 14–18 % | 15–22 % | 12–18 % | 12–20 % |
| 10 à 25 ans | 10–20 % | 8–14 % | 5–10 % | 10–14 % | 10–15 % | 6–12 % | 6–14 % |
| Plus de 25 ans | 0 % | 7–8 % | 1–5 % | 10 % | 10–12 % | 3–6 % | 0–8 % |
Fourchettes issues des barèmes cantonaux appliqués par notre calculateur. Le taux exact dépend aussi du montant du gain dans VD, VS et NE.
À chaque année civile pleine de détention dans la plupart des cantons, et non par paliers de cinq ans comme on le croit souvent. Genève réduit son taux chaque année jusqu'à l'exonération complète après vingt-cinq ans ; Vaud atteint son plancher légal après vingt-quatre ans.
Le calcul part de la date de l'acte d'achat et s'arrête à la date de l'acte de vente, pas à celle de la promesse. Décaler une signature de trois semaines suffit parfois à changer de tranche.
Seulement si l'économie d'impôt dépasse le coût de l'attente. Il faut mettre en face les intérêts hypothécaires, l'entretien, le risque de baisse du marché et le coût d'opportunité du capital immobilisé.
Exemple concret : sur un gain de 250 000 CHF à Genève, passer de la tranche 5-10 ans (25-34 %) à la tranche 10-25 ans (10-20 %) représente 35 000 à 40 000 CHF d'économie. Un an d'attente est rentable ; cinq ans, beaucoup moins évident.
Le cas particulier du seuil des 5 ansLa durée de détention du défunt est généralement reprise par l'héritier, car la succession est un cas de report d'imposition. Un bien détenu trente ans par un parent et vendu deux ans après le décès reste donc traité comme une détention longue.
C'est un point régulièrement oublié qui conduit certains héritiers à provisionner un impôt bien supérieur à celui réellement dû.
Passez du principe à votre chiffre : valeur du bien, impôt sur le gain, net en poche.
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En règle générale en années pleines écoulées entre les deux actes notariés, avec un décompte au mois près dans plusieurs cantons pour la réduction annuelle. Un mois de plus peut donc suffire à valider une année supplémentaire.
Non. Le transfert entre époux dans le cadre d'un divorce ou d'une liquidation du régime matrimonial est un cas de report : la durée de détention initiale est conservée.
Oui : l'année d'achat et le canton suffisent pour situer la tranche. Le montant, lui, dépend du gain, donc de la valeur actuelle du bien.
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Sources
Barèmes et prix au m² issus des référentiels MeetEnzo (barèmes cantonaux des gains immobiliers, transactions observées et statistiques fédérales du logement). Contenu rédigé par La rédaction MeetEnzo, spécialistes de la fiscalité immobilière suisse. Mis à jour le 5 août 2026. Information générale, sans valeur de conseil fiscal individuel.