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Réponse directe
Sont déductibles du gain immobilier les frais directement liés à l'acquisition et à la vente : commission de courtage, frais de notaire et d'acte, droits de mutation payés à l'achat, frais d'inscription au registre foncier, publicité de vente et, dans plusieurs cantons, la pénalité de remboursement anticipé de l'hypothèque. Les intérêts hypothécaires courants ne le sont pas.
| Frais | Déductible du gain | Montant usuel |
|---|---|---|
| Commission de courtage | Oui | 2 à 3 % du prix de vente |
| Frais de notaire et acte de vente | Oui | 0,1 à 1 % selon le canton |
| Droits de mutation payés à l'achat | Oui | 1 à 3,3 % du prix d'achat |
| Pénalité de sortie d'hypothèque | Selon canton | Variable, parfois 5 chiffres |
| Frais d'expertise et de photos | Oui, si liés à la vente | 500 à 3 000 CHF |
| Intérêts hypothécaires | Non | Déjà déduits du revenu |
| Déménagement | Non | Frais privé |
Cela dépend du motif du remboursement. Lorsqu'elle est la conséquence directe et nécessaire de la vente, plusieurs cantons romands l'admettent en déduction du gain immobilier ; lorsqu'elle résulte d'un simple changement de financement, elle est traitée comme un intérêt et suit le régime du revenu.
L'enjeu est loin d'être théorique : sur une hypothèque à taux fixe résiliée cinq ans avant l'échéance, la pénalité atteint fréquemment 20 000 à 60 000 CHF.
Non, l'inverse : la commission de courtage est déductible du gain, elle réduit donc l'impôt d'un montant égal à la commission multipliée par le taux applicable. À 30 %, une commission de 30 000 CHF ne coûte réellement que 21 000 CHF.
La vraie question reste le prix obtenu. Un écart de 3 % sur le prix de vente pèse davantage que la commission elle-même dans la plupart des dossiers.
Estimer son bien sans passer par une agenceL'acte d'achat d'origine, le décompte notarié de l'époque, les factures de travaux à plus-value, le contrat de courtage et le décompte de sortie de l'hypothèque. Ce dossier détermine directement le montant consigné par le notaire.
Un dossier incomplet conduit à une retenue supérieure au nécessaire, immobilisée plusieurs mois jusqu'à la taxation définitive.
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Ils ne sont pas remboursés, mais ils s'ajoutent au prix d'acquisition et réduisent donc le gain imposable lors de la revente. Il faut avoir conservé le décompte notarié d'origine.
Le home staging, les photos professionnelles et les annonces sont admis lorsqu'ils sont facturés et liés à la vente. Les travaux de rafraîchissement restent de l'entretien.
Pour un particulier, le montant TTC des factures est pris en compte, la TVA n'étant pas récupérable.
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Sources
Barèmes et prix au m² issus des référentiels MeetEnzo (barèmes cantonaux des gains immobiliers, transactions observées et statistiques fédérales du logement). Contenu rédigé par La rédaction MeetEnzo, spécialistes de la fiscalité immobilière suisse. Mis à jour le 5 août 2026. Information générale, sans valeur de conseil fiscal individuel.