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Réponse directe
Estimer son bien sans agence repose sur quatre données : le prix au m² pratiqué dans la zone, la surface habitable, l'état général et les atouts du bien (vue, jardin, garage, terrasse). Cette méthode donne un ordre de grandeur fiable à environ ±7 %, suffisant pour décider de vendre, mais pas pour fixer un prix définitif sans visite.
| Critère | Effet sur la valeur | Commentaire |
|---|---|---|
| Appartement | Référence | Prix au m² de la zone |
| Maison individuelle | − 8 % | Le m² d'une villa se négocie sous celui d'une PPE |
| Immeuble de rendement | − 20 % | Valorisation par le rendement locatif |
| Terrain | − 72 % | Valeur du sol seul |
| Bien neuf | + 12 % | Aucun travaux à prévoir |
| À rafraîchir | − 10 % | Décote de mise à niveau |
| À rénover | − 24 % | Décote de gros œuvre |
| Vue / jardin / terrasse / garage | + 2 à 6 % chacun | Cumulables |
Coefficients utilisés par le calculateur MeetEnzo, appliqués au prix au m² de la zone du bien.
Elle est fiable pour un ordre de grandeur, pas pour un prix de vente. Une estimation en ligne sérieuse croise le prix au m² d'une zone réelle et les caractéristiques du bien : sur un marché homogène comme la couronne lausannoise, l'écart avec une expertise sur place dépasse rarement 7 à 10 %.
Elle devient imprécise sur les biens atypiques : chalets de station, immeubles anciens en zone protégée, propriétés avec grand terrain constructible, où la valeur dépend de facteurs non modélisables à distance.
Voir les prix au m² par zoneParce que l'estimation est aussi un argument commercial. Une valeur haute sert à obtenir un mandat, une valeur basse à vendre vite ; l'écart entre deux estimations d'agences sur un même bien atteint couramment 10 à 15 %.
Disposer d'une estimation indépendante avant de recevoir les agences change la conversation : vous savez si le chiffre annoncé s'écarte du marché de votre zone.
La surface exacte au sens PPE ou de l'assurance bâtiment, les charges de copropriété, le fonds de rénovation, l'état de la toiture et du chauffage, et la situation exacte dans la commune : deux rues d'écart valent parfois 800 CHF/m².
Enfin, le net après impôt : à valeur identique, ce que vous encaissez dépend du canton et de votre durée de détention.
Passez du principe à votre chiffre : valeur du bien, impôt sur le gain, net en poche.
Estimer mon bien maintenantGratuit, sans visite et sans engagement. Résultat immédiat.
La nôtre est gratuite et ne nécessite ni compte bancaire ni visite. Une expertise formelle réalisée par un expert agréé coûte généralement de 800 à 2 500 CHF.
La commune suffit pour l'ordre de grandeur, mais l'adresse exacte affine sensiblement le résultat dans les communes très contrastées, comme Genève ou Montreux.
Non. Elle donne un chiffre et le net après impôt correspondant ; la suite reste entièrement à votre main.
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Sources
Barèmes et prix au m² issus des référentiels MeetEnzo (barèmes cantonaux des gains immobiliers, transactions observées et statistiques fédérales du logement). Contenu rédigé par La rédaction MeetEnzo, spécialistes de la fiscalité immobilière suisse. Mis à jour le 5 août 2026. Information générale, sans valeur de conseil fiscal individuel.