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Réponse directe
Fribourg applique un barème proportionnel assorti d'une réduction annuelle qui démarre à la cinquième année de détention : 22 à 30 % en dessous de deux ans, 18 à 22 % de 2 à 5 ans, puis une décroissance régulière jusqu'à un plancher de 10 % au-delà de vingt-cinq ans. C'est le canton romand dont le taux de longue détention reste le plus élevé, Neuchâtel excepté.
Le tableau ci-dessous reprend l'intégralité du barème FR appliqué par notre calculateur, tranche par tranche de durée de détention, avec la logique propre à chacune.
| Durée de détention | Taux minimum | Taux maximum | Logique appliquée |
|---|---|---|---|
| Moins de 2 ans | 22 % | 30 % | Majoration marquée pour la spéculation à court terme. |
| 2 à 5 ans | 18 % | 22 % | Barème proportionnel avec réduction dès la 5e année. |
| 5 à 10 ans | 14 % | 18 % | Réduction annuelle appliquée sur le taux de base. |
| 10 à 25 ans | 10 % | 14 % | Réduction plafonnée pour les détentions longues. |
| Plus de 25 ans | 10 % | 10 % | Taux plancher indicatif. |
Barème fribourgeois utilisé par le calculateur MeetEnzo. La réduction annuelle est plafonnée, d'où un plancher stable à 10 %.
Une réduction qui ne commence qu'à la 5e année
Contrairement à Genève, où le taux baisse dès la deuxième année, Fribourg applique un taux quasi stable pendant les quatre premières années avant d'enclencher sa réduction annuelle. Les quatre premières années de détention n'apportent donc presque aucun gain fiscal dans ce canton.
Un plancher élevé à 10 %
La réduction est plafonnée : au-delà de vingt-cinq ans, le taux fribourgeois reste à 10 %, contre 7 à 8 % dans le canton de Vaud, 1 à 5 % en Valais et 0 % à Genève. Un propriétaire fribourgeois de très longue date paie donc davantage qu'un Vaudois dans la même situation.
Un marché où la Gruyère talonne la ville
Avec 6 500 CHF/m², Bulle et la Gruyère se situent à seulement 7 % sous Fribourg ville. Cette compression est propre au canton : ailleurs en Romandie, la périphérie décroche nettement du chef-lieu. Elle s'explique par l'attractivité résidentielle de la Gruyère et sa desserte vers Vaud.
Le canton compte 3 zones de prix, de 5’800 CHF/m² à 7’000 CHF/m² pour un appartement en bon état. Ces références servent de base à l'estimation de votre bien, avant application des coefficients de type, d'état et d'atouts.
| Zone | Prix au m² | Communes rattachées |
|---|---|---|
| Fribourg ville | 7’000 CHF | Fribourg, Villars-sur-Glâne, Granges-Paccot, Marly, Givisiez |
| Gruyère / Bulle | 6’500 CHF | Bulle, Gruyères, Riaz, La Tour-de-Trême, Charmey, Broc |
| Fribourg campagne | 5’800 CHF | Romont, Châtel-Saint-Denis, Estavayer, Morat, Düdingen, Farvagny |
Marché resserré : seulement 1 200 CHF/m² d'écart entre la ville et la campagne, contre 5 000 CHF/m² dans le canton de Vaud.
Sur un bien vendu 800 000 CHF avec un gain de 150 000 CHF, l'impôt fribourgeois représente 27 000 à 33 000 CHF après cinq à dix ans de détention, et encore 15 000 CHF au-delà de vingt-cinq ans en raison du plancher à 10 %.
Le net encaissé se calcule ensuite en déduisant courtage, frais d'acte et solde hypothécaire. C'est cet enchaînement, et non le seul prix affiché, qui détermine le budget d'un projet suivant.
| Durée de détention | Taux | Impôt estimé |
|---|---|---|
| Moins de 2 ans | 22–30 % | 33 000 – 45 000 CHF |
| 2 à 5 ans | 18–22 % | 27 000 – 33 000 CHF |
| 5 à 10 ans | 14–18 % | 21 000 – 27 000 CHF |
| 10 à 25 ans | 10–14 % | 15 000 – 21 000 CHF |
| Plus de 25 ans | 10 % | 15 000 CHF |
En valeur, Fribourg ville reste devant à 7 000 CHF/m² contre 6 500 CHF/m² en Gruyère, soit 60 000 CHF d'écart sur un 120 m². Le barème fiscal, lui, est identique dans tout le canton.
La différence se joue surtout sur le délai de vente : la ville et sa couronne (Villars-sur-Glâne, Granges-Paccot, Marly, Givisiez) bénéficient d'une demande pendulaire constante, tandis que la Gruyère dépend davantage des acquéreurs résidentiels.
Méthode d'estimation sans agenceEntre quatre et six ans de détention, oui : le passage sous la barre des 18 % économise environ 4 à 6 points, soit 6 000 à 9 000 CHF sur un gain de 150 000 CHF. Au-delà de dix ans, la réduction devient marginale puisque le plancher est proche.
Fribourg est donc, avec le Jura, l'un des cantons où la fenêtre d'arbitrage se situe précisément autour de la cinquième année.
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Non, la réduction pour longue détention est plafonnée et le taux se stabilise autour de 10 %, même après trente ou quarante ans de détention.
Non, ils relèvent de la zone campagne à 5 800 CHF/m², contre 7 000 CHF/m² pour Fribourg, Villars-sur-Glâne, Granges-Paccot, Marly et Givisiez.
Oui, s'ils constituent une plus-value et n'ont pas déjà été déduits du revenu annuel. Les factures d'entreprise sont indispensables.
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Sources
Barème FR rapproché de la législation fiscale cantonale en vigueur. Barèmes et prix au m² issus des référentiels MeetEnzo (barèmes cantonaux des gains immobiliers, transactions observées et statistiques fédérales du logement). Contenu rédigé par La rédaction MeetEnzo, spécialistes de la fiscalité immobilière suisse. Mis à jour le 5 août 2026. Information générale, sans valeur de conseil fiscal individuel.