Pénalité de sortie anticipée d'un taux fixe
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En bref
Sortir d'un taux fixe avant l'échéance déclenche une indemnité couvrant le manque à gagner du prêteur jusqu'à la date prévue. L'opération n'a de sens que si l'économie de taux sur la durée résiduelle dépasse cette indemnité, frais compris.
Quelques questions et Enzo situe le coût réel d'une sortie anticipée sur votre prêt.
Votre question à Enzo
| Situation | Indemnité | Ce qui reste à payer |
|---|---|---|
| Transfert à l'échéance | Aucune | Frais de cédule et de changement de créancier éventuels |
| Sortie anticipée d'un taux fixe | Manque à gagner jusqu'à l'échéance | Frais de dossier et de cédule éventuels |
| Sortie d'un SARON | Selon les conditions de résiliation du contrat | Frais de dossier éventuels |
Le mode de calcul exact de l'indemnité figure dans votre contrat de prêt et varie d'un établissement à l'autre.
Le calcul repose sur la durée résiduelle
L'indemnité correspond à la différence entre votre taux contractuel et le taux auquel le prêteur peut replacer les fonds, appliquée au capital restant dû sur la durée résiduelle. Plus l'échéance est lointaine, plus l'indemnité est élevée.
Une sortie six mois avant l'échéance et une sortie six ans avant n'ont rien de comparable, même sur le même contrat.
Les cas où la sortie reste défendable
Une vente du bien, un divorce ou une reprise de dette par un tiers déclenchent la question sans qu'elle soit un choix financier. Dans ces cas, la négociation porte sur le mode de calcul retenu et sur la reprise éventuelle du prêt par l'acquéreur.
Hors événement de vie, la sortie n'est arithmétiquement défendable que si l'écart de taux relevé sur le marché est suffisamment large. Le relevé actuel s'étend de 1,44 % à 2,05 % sur du fixe 10 ans : c'est ce type d'écart qu'il faut mettre face à l'indemnité.
Préparer plutôt le renouvellementQuestions fréquentes
L'indemnité est-elle déductible fiscalement ?
Le traitement dépend du contexte de l'opération et du canton. Il se vérifie auprès de l'administration cantonale concernée avant de signer, pas après.
Peut-on transférer son hypothèque à l'acheteur du bien ?
Oui, si le prêteur accepte la reprise de dette par l'acquéreur et que celui-ci satisfait aux critères d'octroi. C'est la voie qui évite l'indemnité.
L'indemnité se négocie-t-elle ?
Le principe est contractuel, mais les modalités de calcul et les frais annexes font régulièrement l'objet d'une discussion, en particulier si vous restez client de l'établissement.
Pour aller plus loin
Guide du renouvellement hypothécaire
Le coût du non-arbitrage, taux et calendrier.
Fixe ou SARON
Le point mort réel entre un taux fixe et un SARON, marge comprise.
Renouveler avant l'échéance
Le calendrier qui préserve votre pouvoir de négociation.