Amortissement direct ou indirect via le 3a
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En bref
L'amortissement direct réduit la dette et donc les intérêts déductibles. L'amortissement indirect alimente un 3a nanti : la dette reste stable, les intérêts restent déductibles, et les versements sont déductibles jusqu'à 7 258 CHF par an pour un salarié affilié à une caisse de pension.
Deux questions sur votre amortissement et Enzo chiffre le gain fiscal de l'indirect.
Votre question à Enzo
| Critère | Amortissement direct | Amortissement indirect |
|---|---|---|
| Dette hypothécaire | Diminue à chaque versement | Reste stable jusqu'au dénouement |
| Intérêts passifs déductibles | Diminuent avec la dette | Restent au niveau initial |
| Déduction du versement | Aucune | Jusqu'à 7 258 CHF par an avec caisse de pension |
| Disponibilité de l'épargne | Immobilisée dans le bien | Bloquée sur le 3a, retrait dès 60 ans |
Plafond 3a officiel 2026 pour un salarié affilié à une institution de prévoyance.
L'indirect n'est pas gagnant par principe
L'avantage de l'indirect vient de deux effets cumulés : la déduction du versement 3a et le maintien des intérêts déductibles. Sa contrepartie est un encours de dette maintenu, donc des intérêts effectivement payés plus élevés qu'avec un amortissement direct.
L'arbitrage dépend de votre taux marginal d'imposition, de votre taux hypothécaire et du rendement du support 3a. Ces trois paramètres sont personnels : aucune règle générale ne remplace le calcul avec votre barème cantonal.
Le nantissement et ses conséquences
Le compte 3a utilisé pour un amortissement indirect est nanti au profit du prêteur. Il n'est plus librement disponible et son transfert vers une autre institution suppose l'accord du créancier.
Au dénouement, le capital 3a rembourse la tranche concernée. Ce retrait est imposé séparément du revenu, à un barème réduit qui dépend du canton et du montant. C'est la dernière pièce du calcul, souvent oubliée.
Échelonner les retraits 3aQuestions fréquentes
L'amortissement est-il obligatoire ?
La part de la dette dépassant les deux tiers de la valeur du bien doit être amortie dans un délai fixé par le prêteur. En dessous de ce seuil, l'amortissement relève d'un choix, pas d'une obligation.
Peut-on changer de mode en cours de contrat ?
Oui, avec l'accord du prêteur, généralement à l'occasion d'un renouvellement de tranche. C'est le moment naturel pour revoir ce point.
Quel plafond 3a s'applique sans caisse de pension ?
Pour un indépendant non affilié, la limite est de 20 % du revenu net, plafonnée à 36 288 CHF par an.
Pour aller plus loin
Guide du renouvellement hypothécaire
Le coût du non-arbitrage, taux et calendrier.
Hypothèque à la retraite
Tenue de charge recalculée sur des revenus de retraite.
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